Hà Nội: Hàng loạt dự án BDS mới triển khai năm 2015

Năm 2015 hứa hẹn sẽ là một năm sôi động của thị trường BDS Hà Nội khi hàng loạt dự án mới được triển khai và mở bán từ mọi phân khúc từ bình dân cho đến cao cấp. Liệu giá nhà Hà Nội có giảm hay không?

Trong các phân khúc căn hộ, biệt thự, liền kề hay đất nền thì phân khúc căn hộ chung cư có lẽ đang được nhiều người có nhu cầu nhà ở hướng tới hơn cả. Một phần vì không phải tự xây, lại thoải mái lựa chọn vị trí, phần khác là đáp ứng phù hợp nhu cầu túi tiền của nhiều đối tượng người dân.

Theo quan sát, tại Hà Nội hiện đang có và sẽ có hàng loạt dự án mới đổ vào thị trường nhà đất. Đình đám nhất thị trường phải kể đến là chủ đầu tư Vingroup sẽ thực hiện giai đoạn 2 của dự án Times City với 7 tòa tháp chung cư cao cấp sẽ sớm được bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, hàng chục nghìn căn hộ từ nhiều dự án khác cũng sẽ sớm ra mắt thị trường trong năm nay như Goldmark City (Bắc Từ Tiêm) khoảng 5000 căn, Sun Square (Lê Đức Thọ, Mỹ Đình) khoảng trên 400 căn, Tràng An Complex khoảng 800 căn, The Centre Tower khoảng 640 căn, Five Star Garden (Thanh Xuân) khoảng 1200 căn, chung cư HH Linh Đàm với hơn 10000 căn hộ…

Tổ hợp dự án HH Linh Đàm

Một số đơn vị bất động sản khác ở Hà Nội cũng đã có kế hoạch thực hiện hàng loạt dự án trong năm 2015.

Đáng chú ý, Tập đoàn FLC đã tiết lộ sẽ đẩy mạnh triển khai 6 dự án về xây dựng - bất động sản như dự án FLC Garden City (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm), dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, FLC Green Tower tại 18 Phạm Hùng (Nam Từ Liêm) và FLC Star Tower (Hà Đông).

Bên cạnh mục tiêu tập trung vào hàng loạt dự án bất động sản mới như Tràng An Complex tại số 1 Phùng Chí Kiên để có thể mở bán ra thị trường vào tháng 5 tới, GP Invest cũng sẽ triển khai giai đoạn 2 dự án Nam Đô Complex tại 609 Trương Định; hợp tác với Công ty Lương thực - Thực phẩm Hà Nội để triển khai dự án 67A Trương Định…

Với hàng loạt dự án nói trên hứa hẹn sẽ tạo ra một nguồn cung căn hộ “khủng” cho thị trường Hà Nội, đấy là chưa kể đến một lượng nguồn cung căn hộ trên thị trường thứ cấp của những nhà đầu tư đã mua ở những dự án cũ trước đây cũng có thể “đẩy” hàng khi thị trường ấm lên.

Theo một nhận định của Savills thì từ nay đến cuối năm 2016 sẽ có khoảng 14.200 căn hộ từ 25 dự án sẽ được mở bán.

Nguồn cung “khủng” sẽ giúp cho người có nhu cầu về nhà ở có nhiều cơ hội lựa chọn và các doanh nghiệp chắc chắn sẽ phải đưa ra những mức giá cạnh tranh để “hút” khách.

Chỉ số giá chung cư ở các quận Hà Nội thời điểm quý cuối năm 2014 được Sở Xây dựng công bố thì giá đã có sự tăng nhẹ.

Ở phân khúc chung cư cao cấp, quận Cầu Giấy dẫn đầu về tăng giá, khoảng 5%, tiếp đó là khu vực quận Thanh Xuân khoảng 2%. Đây cũng là 2 quận ghi nhận mức diễn biến tăng giá chung cư tốt nhất kể cả phân khúc trung cấp đến cao cấp.

Một số quận khác cũng ghi nhận giá chung cư tăng nhẹ như Long Biên, Hai Bà Trưng, Đống Đa, và đặc biệt là 2 quận mới là Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm có mức tăng khoảng 3%.

Nhận định về tình hình giá nhà năm nay khi thị trường đã phục hồi, ấm lên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, thanh khoản sẽ tăng và giá cả sẽ ổn định.

Ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư VIC  đánh giá, thị trường sẽ có nhiều giao dịch, giá cả ổn định, có chăng chỉ nhích lên một chút chứ không có sốt nóng hay lạnh. Nhưng riêng phân khúc đất nền thì có khả năng tăng giá trở lại.

Với dự báo giá bất động sản sẽ tăng 10%, TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Bở lẽ, năm nay thị trường này được dự báo tiếp đà phục hồi và tăng trưởng khá tốt.

Trong bối cảnh thị trường ấm lên, nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về thị trường khi chưa có ý kiến nhận định nào cho rằng giá nhà sẽ giảm xuống dù nguồn cung có tăng mạnh.

Xem chi tiết

Chuyện đầu tư BDS: Hết thời lướt sóng

Bối cảnh thị trường bất động sản tăng tốc giao dịch đã thúc đẩy các nhà đầu tư lên kế hoạch kinh doanh mang tầm dài hạn thay vì lướt sóng nhanh như trước đây. Tiền đã có, chỉ còn việc lựa chọn phân khúc bất động sản nào, khu vực nào để đầu tư?

Không bao lâu nữa, hành lang pháp lý về đất đai và bất động sản sẽ chính thức có nhiều sắc luật mới được ban hành. Không chỉ siết chặt hơn các vận động của thị trường, việc mở cửa cho người ngoại quốc mua, sở hữu nhà ở và tín dụng cho vay bất động sản chính là yếu tố cơ bản khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân trở nên mạnh dạn và quyết đoán hơn. 

Trong rổ đầu tư, địa ốc đang là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu với sức thanh khoản và triển vọng lợi nhuận cao hơn cả. Điều đó thể hiện rõ qua biểu đồ mở rộng quy mô kinh doanh của các ông lớn trên địa bàn cả nước (trong đó có Vingroup, Mường Thanh, FLC…) hay sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trong việc huy động tiền gửi... 

Tiền tỷ rót vào chung cư

Quan sát những dự án mở bán gần đây, có thể khẳng định, tỷ trọng các nhà đầu tư thâm niên (hoặc mới chuyển hướng sang địa ốc) và chủ động nguồn tài chính từ 2-3 tỷ đồng chiếm phần lớn. Nhà đầu tư dạng này hoàn toàn không có nhu cầu ở (cả ngắn hoặc dài hạn) và chỉ đặt mục tiêu sinh lợi ở giao dịch nhà đất. Họ chính là đối tượng nắm vai trò “hoạt náo viên” trong thị trường địa ốc thời gian vừa qua. 

Ông Tuân hiện đang sinh sống cùng gia đình trong một căn hộ liền kề có giá tiền tỷ ở khu Trung Yên (Cầu Giấy) vẫn đang ráo riết săn tìm các căn hộ có diện tích vừa phải, vừa túi tiền người lao động. 

Nhà đầu tư không còn ưa chuộng căn hộ chung cư dạng “con nhà nghèo” và lướt sóng nhanh. Ảnh: Giao thông

Là nhân viên tư vấn luật cho một công ty bảo hiểm, ông Tuân chia sẻ: “Khoản tiền tích cóp cũng được hơn 2 tỷ đồng và đang nhàn rỗi. Nó đã giúp tôi đầu tư có lãi ở 4 suất căn hộ dự án tại Tam Trinh và Hồ Tùng Mậu từ trong năm. Theo tôi, hạng mục đầu tư vào căn hộ diện tích dưới 90m2, giá bán dưới 2 tỷ đồng sẽ ổn nhất trong năm nay”. 

Từng nếm nhiều quả đắng do “mua suất, ôm sàn” thời gian 2010-2012, Phó giám đốc của một công ty truyền thông ở Quận Đống Đa tên P.Dũng (45 tuổi) đưa ra phân tích rất cẩn trọng và bài bản. Theo ông Dũng, kiếm lãi nhanh chỉ sau khoảng vài tháng tới 1 năm như ông Tuân không nhiều. Đa số các nhà đầu tư bậc trung (có quy mô tài chính chỉ dưới 3 tỷ đồng) đã không còn lựa chọn chung cư kiểu “con nhà nghèo” và lướt sóng nhanh (ngay tại phiên mở bán). Giờ đây họ xây dựng chiến lược ít nhất cũng trong 5 năm vì cho rằng chung cư đã bắt đầu bão hòa, và bị đất nền, đất ngoại vi nội đô “soán ngôi” nhờ quy hoạch thần tốc. 

Ông Dũng cũng phân tích thêm, cho dù sức mua được cải thiện nhờ ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao nhưng cũng không thể nào “bắt” kịp nguồn cung trong tương lai gần. Quỹ đất và chiều cao trong nội đô rõ ràng đã bị giới hạn, giới tạo lập chắc chắn phải “khai khẩn” vùng ngoại vi, chí ít cũng phải là khu vực vành đai 2,5, vành đai 3, thậm chí là vành đai 4. 

...hay thổ cư?

Đầu tư vào chung cư, với tiền sẵn có khoảng 3 tỷ đồng (phổ biến trong giới) dù sao cũng có đáp số tạm hài lòng với cách làm “cổ truyền”: mua và cho thuê. Tuy vậy, phương pháp nhặt tiền lẻ này được rất ít dân kinh doanh lựa chọn. 

“Nếu mua rồi cho thuê được ngay với giá tối thiểu khoảng 10 triệu đồng/tháng thì cũng phải săn được căn hộ thuộc các dự án cỡ TimesCity, Royal City, Meko 102 Trường Chinh hay …Hapulico Complex. Nhẩm tính, sau 5 năm cho thuê ổn định cũng chỉ thu được khoảng 600 triệu đồng. Thế nhưng chi phí cơ hội của dòng tiền phải kể đến như trượt giá bất động sản, thuế thu nhập, khấu hao công trình... Khi đó, giá giao dịch của căn hộ đó trước sức cạnh tranh của toàn phân khúc đã ra hàng, không thể không giảm sâu.” – một nhà đầu tư vừa phải bán cắt lỗ 1 căn hộ ở Sakura Tower và Hei Tower phân tích. 

Sản phẩm chung cư kém sức hấp dẫn với giới kinh doanh địa ốc còn nằm ở góc nhìn cộng đồng. Đó là tốc độ khấu hao công trình nhanh (so với chung cư tập thể cũ – PV). Thậm chí, không ít chung cư cũng có tiếng tăm về chất lượng nhưng đã gặp sự cố khi mới đi vào hoạt động không lâu. Vấn đề chất lượng công trình chung cư thực sự đang rất "nóng" khi được Luật hóa…Đấy là chưa kể những bất cập khác về dịch vụ, thang máy, điện nước rồi an ninh, bảo trì...  

Chung cư trước nay chưa từng được gửi trọn niềm tin an cư, tốc độ tăng giá còn gặp ngay trở ngại về sức cung. Trong khi đó, nguồn lợi thu về (nhờ cho thuê) cũng chỉ tầm tầm với gửi tiết kiệm dài hạn (với kỳ hạn 60 tháng thì mỗi tháng cũng hưởng lãi chí ít 15 triệu đồng theo lãi suất 6% tạm tính)... Đọc vị được điều này, không ít “trùm đầu tư” quyết định chuyển hướng về thổ cư.

Quy hoạch định hình và việc triển khai thực hiện được đẩy nhanh tại các cấp khiến nhiều khu vực tại Hà Nội “thay da đổi thịt” một cách chóng mặt. Phía Tây Hà Nội (địa bàn huyện Từ Liêm cũ chiếm đa số), nơi của hàng loạt dự án chung cư mới được tái sinh đã chẳng còn hấp dẫn như 2 năm trước vì nhà đầu cơ đã săn lùng từng vuông đất thổ cư đẹp. Trong khi đó, Dương Nội (Hà Đông), Ngọc Thụy (Long Biên), Thịnh Liệt (Hoàng Mai) hay “chân trời mới” ở trục Nhật Tân – Tây Hồ Tây đang được dự đoán sẽ nóng dần, nhất là những mảnh đất tối thiểu khoảng 50m2, ô tô đỗ cửa…. 

Xem chi tiết